央廣網(wǎng)北京2月11日消息（記者王晶）昨天（10日），全國(guó)部分地區(qū)迎來春節(jié)后首個(gè)工作日�？裳巯乱咔楫�(dāng)前，有些企業(yè)無法開工、員工無法正常返工，或無法進(jìn)入租住小區(qū)，房東或業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)減免租金，或免責(zé)解除房屋租賃合同？針對(duì)以上問題，記者專訪了京師律師事務(wù)所、北京康達(dá)（沈陽(yáng)）律師事務(wù)所的兩位律師。

　　若疫情直接影響合同履行 個(gè)人可申請(qǐng)減免疫期租金

　　對(duì)于疫情之下個(gè)人房屋租賃問題，北京康達(dá)（沈陽(yáng)）律師事務(wù)所劉嘉熙在接受記者采訪時(shí)談到，主要是要著眼于與房東簽訂合同的基礎(chǔ)變化和合同目的的實(shí)現(xiàn)。

　　具體而言，劉嘉熙提醒大家，若因疫情導(dǎo)致承租人在疫情期間無法使用房屋的居住功能的，可主張減免租金�！氨热缧�區(qū)封閉，不能隨意進(jìn)出，或租賃房屋所在的小區(qū)被封鎖，業(yè)主拒絕讓租戶入住等�！彼�還補(bǔ)充道，如果已至租金支付期限，雙方可協(xié)商延期支付，即使未能協(xié)商一致，承租方未能按約定日期支付，而在國(guó)家或地方政府規(guī)定的復(fù)工日期支付租金的，可以理解為租金支付時(shí)間遇法定節(jié)假日順延，不屬于遲延支付，不構(gòu)成違約。

　　另外，如果因疫情防控需要，被隔離、治療或被采取其他措施致使不能繼續(xù)租住房屋的，如何處理？江蘇寧聯(lián)律師事務(wù)所南京鼎力邦律師團(tuán)隊(duì)張成亮律師認(rèn)為，可據(jù)《合同法》第一百一十七條規(guī)定解除租賃合同，根據(jù)具體情況，主張部分或全部免除違約責(zé)任。當(dāng)然，此種情形是需要租戶及時(shí)通知出租人，通知到達(dá)出租人租賃合同解除，同時(shí)需要租戶提供相關(guān)證據(jù)證明（存在因疫情防控被隔離、治療及其他相關(guān)情形）。

　　而對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方以新冠肺炎為由要求房屋業(yè)主減免1個(gè)月房租的情況，劉嘉熙分析稱，根據(jù)《民法總則》和《中華人民共和國(guó)合同法》相關(guān)條款，法律上并未規(guī)定發(fā)生不可抗力，就可免除長(zhǎng)租公寓支付租金的義務(wù)，長(zhǎng)租公寓要求房東免除租金并無法律依據(jù)，拒不支付租金的行為屬于違約。

　　“住房租賃屬于市場(chǎng)行為，不應(yīng)強(qiáng)制要求任何一方減免房租�！弊鳛闃I(yè)內(nèi)人士，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受媒體采訪時(shí)也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)，疫情同樣會(huì)給房東帶來?yè)p失，長(zhǎng)租公寓不能把這一風(fēng)險(xiǎn)完全推給房東來承擔(dān)。若合同無明確約定，應(yīng)由政府、企業(yè)、個(gè)人等多方合作共渡難關(guān)。

　　劉嘉熙也建議，其實(shí)能否減免租金不能一概而論，需要根據(jù)租賃房屋受疫情影響程度、影響持續(xù)時(shí)間等因素綜合考量。法院要兼顧出租方和承租方的利益，如果直接支持免除租金，則相當(dāng)于豁免了承租方支付租金的義務(wù)，反而令出租方承受經(jīng)濟(jì)損失等不利后果，過猶不及，也是不可取的。

　　企業(yè)可否要求減免租金 主要看這幾種情況

　　對(duì)于企業(yè)而言，京師律師事務(wù)所律師許浩建議，大家應(yīng)該首先關(guān)注一下當(dāng)?shù)卣�策。比如，北京市政府出臺(tái)的政策規(guī)定，中小微企業(yè)承租京內(nèi)市及區(qū)屬國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照政府要求堅(jiān)持營(yíng)業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。

　　除去政策因素外，許浩認(rèn)為，企業(yè)可從以下法律角度進(jìn)行維權(quán)。首先，對(duì)于租賃房屋的用途為用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，已有明確行政管控政策導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)使用目的的，則應(yīng)當(dāng)免除租金。

　　“比如武漢封城，或政府明令禁止開業(yè)的區(qū)域或場(chǎng)所，如電影院、KTV、健身房等聚集型活動(dòng)業(yè)態(tài)，直接導(dǎo)致租賃房屋使用的功能嚴(yán)重降低，或房屋不能正常利用”，他認(rèn)為，對(duì)此法院亦可酌情減免部分租金。

　　他具體解釋道，這種屬于因政府及有關(guān)部門為防治新冠肺炎，而采取行政措施直接導(dǎo)致租賃合同不能履行的情況。又如，因政府政策延長(zhǎng)假期造成無法開工的工廠導(dǎo)致工廠未能用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，或受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，也可請(qǐng)求減免部分租金。

　　另外，許浩也講到，如開設(shè)藥店或銷售防護(hù)用品的房屋獲得了比往常更大的收益，對(duì)這種情形，他認(rèn)為，亦不可請(qǐng)求減免租金。而對(duì)于承租其他經(jīng)營(yíng)用房的，在疫情期間為承租房屋的中小微企業(yè)減免租金的業(yè)主或企業(yè)，許浩呼吁更多政府部門給予一定的資金補(bǔ)貼。

　　新冠肺炎疫情屬不可抗力 可視情況免責(zé)解約

　　不管是個(gè)人還是企業(yè)，關(guān)于房租減免問題，許浩提醒，要先理解“不可抗力”一詞，《民法總則》第一百八十條第二款規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。

　　他談到，從目前來看，多省市啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件I級(jí)響應(yīng)，世界衛(wèi)生組織將新冠肺炎列為“國(guó)際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”，可見疫情的暴發(fā)，對(duì)個(gè)體來講具有不可避免、不可克服的特性，參考“非典”疫情期間的司法實(shí)踐，認(rèn)定新冠肺炎屬于不可抗力具有正當(dāng)性。

　　他舉例稱，比如受疫情影響，有些房屋承租者，特別是外地務(wù)工者無法正常返還務(wù)工所在地使用已承租的房屋，承租人可依據(jù)“不可抗力”的有關(guān)合同規(guī)定，請(qǐng)求減免部分租金；或娛樂廳、游樂場(chǎng)等營(yíng)業(yè)性店面租賃，因防疫措施的規(guī)定強(qiáng)制關(guān)閉了門店，確實(shí)因不可抗力出現(xiàn)了虧損，影響巨大，無力承擔(dān)租賃合同的責(zé)任，而要求減免租金是合理的。

　　在合同解除的具體實(shí)踐方面，許浩具體解釋道，一般來講，不可抗力產(chǎn)生的法律后果有兩個(gè)。一是可作為合同的法定解除事由�！逗贤�法》第九十四條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。二是作為民事責(zé)任的免責(zé)事由�！逗贤�法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。

　　但他也提到，對(duì)不可抗力的適用應(yīng)謹(jǐn)慎，不能不加區(qū)分全部適用。鑒于疫情的影響，相關(guān)方可按照簽署的租賃合同共同協(xié)商租金減免為宜。