近日，市民在浦東某樓盤(pán)售樓處看房。 王繹淩 攝

■根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，截至2月27日，上海2月二手房交易量超過(guò)1.58萬(wàn)套，全月有望突破1.6萬(wàn)套

在上海蛇年首輪宅地土拍中，虹口瑞虹新城板塊的一宗宅地拍出今年全國(guó)最高樓面價(jià)。中原地產(chǎn)瑞虹天地分行店長(zhǎng)袁成發(fā)現(xiàn)，土拍結(jié)束的一周多時(shí)間里，前來(lái)咨詢(xún)看房的人明顯多了起來(lái)，僅周末就能接待20組客戶(hù)，客流幾乎翻倍。

多輪土拍市場(chǎng)熱度，逐漸傳導(dǎo)到樓市。近日，記者實(shí)地走訪內(nèi)環(huán)、中環(huán)以及外環(huán)外的中介門(mén)店、新房售樓處，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)期盼已久的“小陽(yáng)春”提前到來(lái)。數(shù)據(jù)顯示，2月份二手住宅交易量較去年同期實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。

樓市“小陽(yáng)春”提前

一般來(lái)說(shuō)，3月是樓市一年當(dāng)中的首個(gè)交易旺季，俗稱(chēng)“小陽(yáng)春”。記者走訪發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)主體普遍認(rèn)為今年的“小陽(yáng)春”有所提前，“從農(nóng)歷春節(jié)過(guò)后的第二周開(kāi)始，交易迅速恢復(fù)至節(jié)前水平”。

新房市場(chǎng)持續(xù)回暖。2月26日當(dāng)天，上海再現(xiàn)“日光盤(pán)”。位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的普陀區(qū)越秀蘇河和樾府項(xiàng)目與靜安區(qū)越秀靜安天玥項(xiàng)目，憑借優(yōu)越的地理位置，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便全部售罄。

暖意從核心區(qū)向外延。浦東三林地處中環(huán)，招商臻境項(xiàng)目售樓處即使是工作日也不乏人氣，有市民全家出動(dòng)來(lái)看房�！�2月5日蛇年復(fù)工以后，周末來(lái)訪量是持續(xù)攀升的�！表�(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理陳霈說(shuō)。2月第三周，工作人員接待了大約350組購(gòu)房者，和2024年10月即房地產(chǎn)“滬七條”實(shí)施首月的周均數(shù)量持平。到了2月第四周，來(lái)訪量進(jìn)一步增加到450組左右，新房成交的決策周期從半月至一個(gè)月，縮減到一個(gè)星期。

二手住宅市場(chǎng)更能直觀反映市場(chǎng)熱度。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，截至2月27日，上海2月二手房交易量超過(guò)1.58萬(wàn)套，全月有望突破1.6萬(wàn)套�！耙枣溂覟槔�，2月份門(mén)店帶看量同比上升超過(guò)50%。”上海鏈家業(yè)務(wù)策略部總監(jiān)李根說(shuō)。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，這背后主要有三股動(dòng)力。位于閔行莘莊板塊的太平洋房屋畹町路二店，最近一周接待的購(gòu)房者有12至16組，比春節(jié)之前還要多。“我們負(fù)責(zé)的片區(qū)有不少學(xué)區(qū)房，不少家長(zhǎng)要趕在4月份之前抓緊看房、完成過(guò)戶(hù)，于是早早帶動(dòng)二手房交易的先行指標(biāo)上升。”店長(zhǎng)韓小飛解釋說(shuō)。

其次是土拍市場(chǎng)的熱度傳導(dǎo)。從去年下半年以來(lái)，全國(guó)史上樓面價(jià)前三高相繼誕生在上海，土拍溢價(jià)率也屢屢攀升�！白罱鼛纵喭僚氖袌�(chǎng)的熱度比較高，給了購(gòu)房人一些底氣，一些客戶(hù)覺(jué)得3月份市場(chǎng)會(huì)回暖�！痹�成說(shuō)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上海2024年持續(xù)出臺(tái)的多項(xiàng)調(diào)控政策，特別是“滬七條”的效應(yīng)仍在釋放。

剛需房成交最多

支撐樓市“小陽(yáng)春”的主力，是剛需群體。根據(jù)鏈家監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2月份以來(lái)，面積在90平方米以下的、地段在外環(huán)及以外的、價(jià)位在500萬(wàn)元以下的二手房，成交占比都有小幅度提升。不難看出，這些房屋分類(lèi)特征，精準(zhǔn)契合了剛需購(gòu)房者的需求偏好，表明剛需群體積極入場(chǎng)。

實(shí)際上，從去年“滬七條”實(shí)行以來(lái)，剛需群體占比盡管有小幅波動(dòng)，但一直扮演著交易主力角色�！皬膬r(jià)格維度看，春節(jié)之后的2月5日至2月25日，500萬(wàn)元以下的二手房交易占比逼近65%，這一數(shù)據(jù)與‘滬七條’實(shí)施20天的水平相當(dāng)。”上海太平洋房屋品牌負(fù)責(zé)人金宇表示。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2024年出臺(tái)的“滬九條”“滬七條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響顯著，直接釋放了一部分購(gòu)買(mǎi)力。具體而言，這些政策通過(guò)多方面調(diào)整，如降低購(gòu)買(mǎi)區(qū)域限制，讓購(gòu)房者有了更多選擇空間；大幅降低首付比例，首套降至20%、二套降至30%，減輕了購(gòu)房資金壓力；放寬非戶(hù)籍社保年限，從5年縮短至3年，使得更多非滬籍人士獲得購(gòu)房資格；調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。其中，年輕購(gòu)房群體受惠明顯。

“許多原本不具備購(gòu)房資格的買(mǎi)家提前獲得了資格，買(mǎi)房計(jì)劃前置，購(gòu)房的速度和節(jié)奏都加快了�！标愽�說(shuō)。

2月13日，上海市發(fā)改委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，明確提出要優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策，加大優(yōu)質(zhì)住宅用地供應(yīng)力度，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這種“政策托底+預(yù)期引導(dǎo)”的組合策略，有力修復(fù)了市場(chǎng)信心，市場(chǎng)暖意有望延續(xù)。

理性看待市場(chǎng)回暖

隨著市場(chǎng)逐漸回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)也變得豐富多樣。在市場(chǎng)中，出現(xiàn)了不同的賣(mài)家行為：個(gè)別賣(mài)家因看好市場(chǎng)前景而選擇惜售，甚至臨時(shí)提高房?jī)r(jià)；也有不少賣(mài)家仍在通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)房屋銷(xiāo)售；還有一些學(xué)區(qū)房的單價(jià)漲幅超過(guò)了10%。這一系列現(xiàn)象讓人們不禁疑惑：房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有上漲？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)為我們提供了一些參考。從數(shù)據(jù)來(lái)看，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)自去年10月起開(kāi)始由負(fù)轉(zhuǎn)正，在去年10月至12月期間，每月分別上漲0.2%、0.4%、0.9%，今年1月環(huán)比又上漲了0.4%，這意味著二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已連續(xù)四個(gè)月呈上漲態(tài)勢(shì)。

盡管價(jià)格在上漲，但漲幅卻非常小。李根表示，上海二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)止住下跌趨勢(shì)，目前已回升至2020年上半年的水平。不過(guò)他也指出，不同區(qū)域的表現(xiàn)存在差異，有些區(qū)域熱度更高，但總體而言，上海二手房?jī)r(jià)格仍處于平穩(wěn)狀態(tài)，跳價(jià)也屬于極個(gè)別現(xiàn)象。

“不過(guò)，買(mǎi)家也不用著急，目前上海市場(chǎng)上的二手房供應(yīng)量是充足的，大家要理性看待市場(chǎng)回暖，選擇有性?xún)r(jià)比的房子。”中介提醒。（記者 戚穎璞 實(shí)習(xí)生 王繹淩）