■本報記者 王 崢
“幸好買了,要不然又要多出幾十萬元!眲倓傇诒本┩ㄖ葙I下一套60平方米住宅的謝女士這樣對記者表示。一周前,謝女士以310萬元的價格購入了這套位于阿爾法社區(qū)的兩居室,而在隨后的一周時間里,該小區(qū)同戶型的兩套住宅又分別以350萬元和360萬元成交,目前同戶型已經沒有新的房源供應。
記者隨后在某中介的APP客戶端上也看到,阿爾法社區(qū)最新簽約的一套60平方米兩居室,成交價正是360萬元。
“本來想著政策一個接一個,輿論風向也變了,房價能降一降,結果從去年底開始,價格又開始漲起來了,春節(jié)以后連續(xù)看了幾套也都被人家搶先買了,真不知道這波行情什么時候到頭!敝x女士表示,最初本來是想買學區(qū)房,一方面是想保值增值,另一方面也是為將來孩子上學考慮,可東西城好一點的學區(qū)房,最便宜也在300萬元以上,且出來一套馬上就會被買走,自己之前看好的幾套都是這樣,“這次春節(jié)后回來看房,真的是嚇懵了,用一句話總結就是現(xiàn)實往往比小說更荒謬!
搶手的學區(qū)房
在近期新聞中,市重點宏廟小學對口學區(qū)房賣出25萬/平方米的價格,絕對是其中的熱點。而在謝女士看來,這個價格雖然高但并不離譜,屬于正常的市場價。“以我的經歷看,學區(qū)房確實是火得一塌糊涂,太多人想買了,近些年幾乎一直在漲!
實際上,在購入通州那套兩居室之前,謝女士也把目標定在了東西城的學區(qū)房上。
在去年樓市最為火熱的那幾個月,謝女士把手中的房子都賣了,然后一步到位購置了一套改善型住宅。手里還剩一點閑錢,則準備再買一套學區(qū)房。
按謝女士自己的話說,在財經領域工作多年的自己,早已不是當初剛畢業(yè)時什么都不懂的小姑娘,了解經濟規(guī)律,懂得貨幣政策,知道國際關系,甚至跟很多經濟學家有過探討。隨著2016年9月30日調控政策的落地,她斷定2017年初房價會回調,因此決定持幣觀望。
而在去年“930”新政剛開始執(zhí)行的幾周里,房價也確實趨于平穩(wěn)。謝女士則將目標再一次細化,即在東城區(qū)買一套小戶型,如果未來東西城合并,東城區(qū)無疑將拉近和西城區(qū)房價的差距。
這一時期,謝女士看好了三套房子,一套是位于北二環(huán)外西營房的回遷房,39平方米大開間,朝北中間樓層,總價305萬元。之所以把其列為首選對象,主要是因為其位于家長口中的“學區(qū)圣地”——德勝片區(qū)。
第二套是離西營房不遠的青年湖東里,1986年的老房子,43平方米一居室,雖然朝南但是個頂層,總價330萬元。第三套則是位于南二環(huán)外的沙子口區(qū)域,2005年的新永外文化用品商城,37平方米朝北大開間,總價195萬元。
彼時,謝女士的想法是,這些老房子賣得已經不便宜了,隨著政策的落地,2017年價格應該會降一降。
不過,事實卻完全相反。僅僅2個月后,西營房的同戶型賣到了340萬元,青年湖東里的一居室賣到了390萬元,新永外文化用品商城的大開間也賣到了240萬元。
雖然眼看房價再次上漲,但在這期間,全國多個城市又陸續(xù)推出調控政策,相關部門也強調了要嚴控房價過快上漲。謝女士則透露,自己當時非常糾結,既怕“高位站崗”,也怕錯失了買入學區(qū)房的最后機會。
實際上,從目前看,全國主要城市新房的價格持續(xù)平穩(wěn),但北京等地的學區(qū)房價格則不斷上漲。對此,有業(yè)內人士指出,新房市場有預售證制度,通過行政手段便可以在短期內控制住價格,而二手房市場則復雜許多,且目前京滬等地二手房市場的規(guī)模已經遠超新房市場。而一線城市的學區(qū)房,則更多的呈現(xiàn)出金融產品的屬性,已經不只是擁有簡單居住功能的不動產。
而春節(jié)過后的買房經歷,則最終讓謝女士放棄了在東西城買入學區(qū)房的想法。
正月初八,春節(jié)后中介上班的第一天,謝女士便去看一套1980年的老房子,340萬元的頂層,“樓道是黑的,沒有燈,爬樓的時候,從樓梯拐口處,還能看到厚厚的浮塵。走到房子門口,拿出手機照明,發(fā)現(xiàn)樓道和大門上貼滿了小廣告,通下水道、清洗油煙機、開鎖的,廣告一層蓋著一層,厚厚的黏在一起。” 謝女士表示,雖然房子不是太滿意,但是價錢還可以,準備買入。但中介工作人員表示,這處房子已經有人交了意向金了。謝女士知道,這已經意味著輪不到她了。隨后的消息也印證了她的觀點。
幾天后,隔壁小區(qū)又出了一套一居室。也是15平方米的老房子,沒有上下水,沒有燃氣,總價170萬!罢f實話,這間房子只能做倉庫,如果租出去,那么住戶每次上廁所都得跑到小區(qū)外面找公廁,洗澡需要去公共澡堂。但這是東城德外的房子,對口的是安外三條小學,30%畢業(yè)生直升171中學!奔幢氵@種房子,謝女士也是當天付了定金。不過,由于業(yè)主要求15天內付款,并且不保證能落戶,而就在謝女士猶豫的期間,這個房子已經賣了出去。
這時候,西營房的那套開間漲到了 500多萬元,相當于“930”新政落地后漲了200多萬元,幾乎翻番。而謝女士再去看房的時候,中介同時約了 3撥人一起,當晚就完成簽約。此外,青年湖東里那一套漲到了 450萬元,也已經成交;新永外文化用品商城同戶型的房子僅一套在售,要價340萬元,幾個月時間漲了 145萬元。
對此,有中介公司負責人稱,學區(qū)房價格的堅挺,和教育資源分配不均關系很大。而教育部部長陳寶生在兩會期間則表示,“教育優(yōu)質資源均等化問題各方面都非常關心,現(xiàn)在如擇校、學區(qū)房這些現(xiàn)象,其根本原因就是教育資源分布不均衡。今后將提倡集團化辦學,力爭將優(yōu)質學校資源均等配置”。
不過,業(yè)內人士指出,短期內想解決上述問題難度不小,因此學區(qū)房價格在未來一段時間內仍會表現(xiàn)得相當堅挺。
萬元過戶號再現(xiàn)
相比謝女士,有改善型需求的王先生則剛剛加價20萬元出售了自己在傳媒大學附近的一處住宅,“中介把兩個客戶約到一起來看房,都想買,說實話加多少錢我心里也沒底,差不多是隨口報的數(shù),沒想到其中一個客戶直接答應了”,王先生表示,自己為了兒子上學換房,在市場上看了半年多,眼看價格越漲越高,在面積和位置上只能不斷降低心理預期,“還能承受就抓緊換了吧,否則往市里以小換大,中間的窟窿肯定會越來越大,現(xiàn)在真是一天一個價,幸好我提前定了改善的房子!
而根據偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計,2017年3月上旬,北京全市二手住宅共網簽6166套,與2月上旬同期相比增加40.1%,同比2016年3月上旬下降19.7%。日均網簽616套,較2月日均434套的網簽量增加41.9%。
對此,中原地產首席分析師張大偉指出,由于二手房網簽數(shù)據的滯后性,目前的成交數(shù)據應該會在4月份的后半段體現(xiàn)出來,3月上旬的數(shù)據則大概是春節(jié)假期剛剛結束時的情況。
值得注意的是,在二手房交易持續(xù)火熱的情況下,業(yè)主在過戶時也再度遭遇長期排隊的情況。據悉,目前過戶的都是春節(jié)前簽約的人群,春節(jié)后簽約的貸款客戶,過戶最早也要等到4月底,即便是全款的客戶也要等1個多余。實際上,在交易最為活躍的幾個區(qū)域,剛剛簽約的客戶,預約過戶的日期已經排到了下半年。
部分專做過戶排號業(yè)務的黃牛也又一次看到了其中的商機,一些加急約號的價格已經被炒到了上萬元。實際上,去年樓市最為火熱的時期,過戶的黃牛號最高曾達到了數(shù)萬元的價格,最終在過戶大廳加開窗口和工作時間以及相關部門的聯(lián)手打擊下,這一情況才得到有效抑制。而一年后,這一灰色產業(yè)鏈又有死灰復燃的趨勢。
對此,有業(yè)內人士指出,“目前北京二手房的交易流程非常長,如果是貸款買房,全部流程走完最少要4個月,而大部分改善型需求的客戶,都是賣一套買一套,這種連環(huán)交易一旦在某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,很可能會導致違約的出現(xiàn),需要賠償?shù)慕痤~很大,因此才會有不少客戶寧愿付出上萬元的費用,也要盡早完成過戶的情況!